¿A quien corresponde la reparación del portero electrónico en una comunidad?

Nos estamos encontrando con problemas a la hora del pago de un gasto de reparación de telefonillo pese a que, en nuestro protocolo de actuación, cuando se nos da parte, informamos que, sin problema, acude el técnico, pero que si la avería es privativa deberá abonarla el propietario en cuestión y si es comunitaria, el proveedor nos pasa la factura y la abona la comunidad.

De inicio a todo el mundo le parece bien y luego, cuando se le dice que la avería era privativa empiezan los problemas y a no querer hacerse cargo del gasto, aunque la factura será el mero desplazamiento del profesional que emplea un tiempo en ir a ver un problema que en ocasiones es privativo y del que da parte, el propio afectado, y en muchas ocasiones, una vez allí el profesional, indicando que, si el problema es suyo, no desea repararlo. ¿Quién se cree que debe hacerse cargo de ese gasto por el tiempo empleado por el profesional? ¿realmente no se piensa que el tiempo de un profesional, aunque sea bajo el concepto “desplazamiento” no debe pagarse? ¿En qué posición ante el proveedor queda la administracion de fincas si no le paga la factura de un servicio al que le hemos llamado para que acuda indicándole que la avería es privativa? ¿Cree el propietari@ que cuando se le llame por otras averías acudirá?

La cuestión viene porque cuesta hacer entender a los propietari@s que NO TODAS estas reparaciones corren por cuenta de la comunidad.

Debemos conocer que hay dos partes en la instalación del portero electrónico, la comunitaria y la privativa. El límite entre una y otra lo fija el Código Civil en su Artículo 396 en el que se describen los elementos comunes de los edificios, fijando que pertenecen a la comunidad, pero sólo “hasta la entrada al espacio privativo”, es decir, que una vez dentro de la vivienda se consideran elementos privativos.

De este modo, el telefonillo que se encuentra en el interior de los hogares es privativo y corresponde al propietario su mantenimiento, reparación y reposición en caso de ser necesario.

Así pues, la principal cuestión radica únicamente en localizar el punto exacto en que está la avería, sabiendo que si se haya dentro de la vivienda su reparación se asignará al dueño de esta. Si por el contrario la avería se determina en el exterior de la vivienda será la comunidad quien tenga que asumir el gasto.

Para evitar la controversia por la factura del proveedor, recomendamos antes de dar parte al administrador, que verifiquen que no se trata de un tema particular, en primer lugar desde Inmolex podemos consultar a los propietari@s si hay más afectados (síntoma de que si el problema solo lo tiene uno, es posible que no sea comunitario), también puede el afectado dar parte al seguro de la vivienda si se dispone de cobertura (si su seguro determina que es comunitario actuará la comunidad) o avisando a profesional de su confianza que pueda verificar que el problema no es del interior de la vivienda.

Si no se hace así, y se nos solicita la intervención de un profesional por desconocer el punto donde se localiza la avería, deberá entenderse que, si es dentro de la vivienda y por tanto privativa, deberá hacerse cargo de la factura de desplazamiento y/o reparación, el propietari@. La labor de la administracion no ha sido, en este caso, atender un problema de la comunidad, si no haber facilitado con su experiencia y modo de hacer, la solución de un problema a comunero particular, pero que hayamos intervenido a solicitud de un propietari@ no puede ni debe entenderse que es la comunidad quien debe asumir un gasto que no le corresponde.


LA TECNOLOGIA AL SERVICIO DE LAS COMUNIDADES

Los vecinos comparten edificio, instalación y ¿mismo sistema de video portero o puede elegir cada uno un terminal diferente para su vivienda? La tecnología actual lo permite, un vecino puede optar por continuar usando un teléfono para abrir la puerta desde su vivienda, posteriormente y cuando así lo desee, podrá cambiar el terminal y aprovechar las múltiples ventajas de un monitor de video portero (siempre claro, que hayamos pasado de una tecnología analógica de video portero a digital).

También caben sistemas de apertura desde el móvil, que permiten otorgar o no permisos a propietari@s o a residentes ocasionales (viviendas turísticas por ejemplo) o a zonas donde unos propietarios puedan tener acceso y otros no (trasteros, por ejemplo).

Balcones ¿elemento común o privativo? Su mantenimiento.

Nos plantean en ocasiones quien debe reparar o pintar los barrotes y/o barandilla de un balcon, si el propietario o la comunidad, cuestión problemática porque hay propietarios que alegan que sus balcones están bien porque los mantienen (pintan por ejemplo periódicamente) cuando otros propietarios/vecinos, no lo hacen. Por tanto, lo primero es que habría que delimitar si son elementos comunes o privativos (que pertenecen a cada propietari@).

El art. 396 CC establece una relación amplia y detenida de cuáles son los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad del edificio, recogiendo entre ellos los elementos estructurales como pueden ser:

– Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

Las barandillas pueden ser encuadradas en el concepto de revestimientos exteriores que utiliza el mencionado artículo, por lo que son elementos comunes por naturaleza, salvo que conste lo contrario en el Titulo Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal (estatutos). Nota: Si la Comunidad quisiese que los balcones sean privativos, puede acordarse mediante Junta de propietarios, con la mayoría suficiente -unanimidad- e inscribirlo en el Registro de la propiedad.

Centrado el objeto de la consulta en determinar si los gastos de reparación y/o pintado de las barandillas debe correr a cargo del propietario de cada vivienda donde se halla o de la Comunidad en general dado el carácter común de los elementos en cuestión, compartimos la postura de la sentencia AP Cantabria de 7 de mayo de 1998 en la que se afirma que: “los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada… esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”.

Se trata pues de un tema de mantenimiento que entra de lleno en el art.10.1.a) LPH  de modo es obligación haberlo por la comunidad necesariamente, en todo caso. En la Junta que trata el asunto debe limitarse a aprobar por mayoría el presupuesto que se presente que obligará a todos los vecinos.

¿Qué ocurre si la situación es grave y existe riesgo ya sea para el piso al que pertenecen o para terceras personas? Nuestra recomendación es que sea un informe técnico -arquitecto o arquitecto técnico- quien perite los daños y su gravedad a la vista del mismo la comunidad acuerde su reparación y presupuesto. En caso de que la Junta no aprobase la obra, el president@ de la comunidad puede autorizar la misma en base al Art. 10 de la LPH “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”.

¿Y si el deterioro corresponde a la superficie interior del balcón? La superficie interior pertenece a cada uno de los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 7 leeremos indica las personas propietarias pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios “cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”. El artículo 9, que establece la obligación de respetar las instalaciones generales indica, además, que cada propietario debe “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Podría afirmarse que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad y a esta corresponderá el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento. Por el contrario, la persona que lo utiliza y tiene acceso ha de responsabilizarse del suelo o solado del balcón, que es de su propiedad exclusiva, y de todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas interiores.

Existen, por supuesto, todo tipo de situaciones que pueden resultar problemáticas. Por ejemplo, una comunidad puede considerar que el deterioro de la estructura del balcón ha sido provocado por un grave descuido de la persona propietaria, que lo ha utilizado para soportar demasiado peso (como macetas con mucha tierra y plantas grandes, por ejemplo). También puede ocurrir que el balcón esté cerrado por decisión de quien lo usa pero que el cerramiento no contara con el permiso de la comunidad, en cuyo caso no podrá pedir que ésta se encargue del arreglo de una ventaja, por ejemplo y lógicamente para su resolución habrá que estarse al caso concreto y proceder a su estudio, pero con carácter general podríamos tener en cuenta lo establecido en este cuadro:



Comunidad de propietariosPersona propietari@ del piso
Balcones abiertos; barandillas y revestimientos exteriores (norma general).X 
Comunidad que ha decidió en Junta e inscrito en registro que sean elementos privativos. X
Balcones en mal estado por mal uso de los propietarios (demostrable, no que sea mera opinión) X
Balcones cerrados desde origen construcción finca, es decir, estructura exterior que depende del edificio.X 
Balcones cerrados: cristales, cerramiento y suelo del balcón. X
Balcones cerrados por propietari@s sin permiso para su cierre (por negativa de la Junta o por no solicitud a la misma). X
Enrique Medina. Abogado. Administrador de Fincas Colegiado

Acción de cesación de actividades molestas.

Uno de los mayores problemas que nos encontramos en la administracion de comunidades de propietarios son las molestias, en especial los ruidos, y nos cuenta explicar la diferencia entre molestias COMUNITARIAS y PRIVATIVAS. La distinción es muy importante, mas de lo que parece, porque mientras en las primeras la LPH establece un procedimiento para intentar resolver las mismas, en el segundo caso, el administrador, al no ser una molestia comunitaria, legalmente no puede actuar, confundiéndose muchas veces la labor de mediación que efectuamos para dar aviso al causante con la obligación de tomar medidas para las cuales no estamos facultados (por ejemplo, cuando el President@, que es quien puede firmar la carta de cese, indica que no lo hace porque a el/ella no le molesta y ningun propietario o vecino le ha dicho nada de la presunta molestia en ningun caso.

¿ Como actuamos entonces ante ruidos y/ o molestias vecinales?

En todos los casos:

  1.  CONOCER EL ORIGEN DEL RUIDO: La fuente del mismo puede ser interna (vecinos, locales ubicados en inmuebles, instalaciones propias del edificio, patologías de la edificación) o externa, por ejemplo, de edificios colindantes.
  2.  VIA AMISTOSA: El primer paso, en virtud de las reglas de la vecindad, sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación. En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando.

SI LA MOLESTIA ES CONSIDERADA COMUNITARIA hay que APERCIBIR AL INFRACTOR, del modo que se establece en el art. 7 de la LPH

¿En qué consiste la acción de cesación de actividades molestas?

Como su nombre indica, consiste en obligar al propietario u ocupante a que cese en dicha actividad. Los pasos que han de darse son los siguientes:

–  Importante, el President@ de la comunidad, no el administrador por establecerlo así la LPH, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

–  Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, entablará contra él procedimiento judicial de cesación (a través del juicio ordinario).

–  Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor (burofax de cesación) y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (desde la administracion consideramos que ha de reforzarse la prueba con partes de intervención de la policía en las molestias causadas), el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

–   La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Se recuerda que en el procedimiento judicial hay que probar los hechos, por lo que se hace imperativo disponer de partes de intervención de la policía local o medición acústica que acredite la molestia generada.

–   Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

SI LA MOLESTIA ES PRIVATIVA,

Recuerde que cabe la denuncia ante el Ayuntamiento si la materia esta regulada en la Ordenanza Municipal correspondiente (acción que también puede realizar la comunidad para molestias comunitarias), el aviso a la policía local para que actúe y pueda probarse la molestia y que cabe la demanda contra el causante en base al derecho a la salud, pero la verdad es que en estos casos, la sentencia no es tan contundente como si es comunitaria, porque no se va a poder rescindir ni un contrato de arrendamiento ni esta contemplado prohibir el uso de su vivienda a un propietario molesto si no es la comunidad la que ha iniciado las acciones judiciales contempladas en la LPH que hemos explicado.

Enrique Medina. Abogado. Administrador de fincas Colegiado

Una comunidad de vecinos logra el desalojo de una vivienda okupada propiedad de una persona fallecida

El pasado 28 de septiembre, en el diario Las Provincias, se publicó una noticia, que ha pasado bastante desapercibida, en estos términos:

El Juzgado de Instrucción número 3 de Orihuela ha acordado el desalojo de una mujer de una vivienda en un complejo residencial de Orihuela Costa que okupaba sin consentimiento del dueño, que había fallecido, en un procedimiento iniciado a instancias de la comunidad de propietarios.

Así consta en un auto consultado en el que la magistrada acuerda esta medida cautelar dentro de una causa incoada por un delito de usurpación y falsedad documental y, por tanto, antes del juicio.

La mujer que okupaba la vivienda también tiene prohibido acercarse a menos de cien metros del residencial para evitar futuros conflictos con la comunidad de propietarios. En caso de incumplimiento, se le advierte de que podría incurrir en un delito de desobediencia y se le podrían adoptar otras medidas más restrictivas.

En la resolución, la jueza daba un plazo máximo para el desalojo de la investigada de 48 horas a partir de la notificación persona a la investigada por parte de la Policía Local de Orihuela Costa o de la Guardia Civil.

En este caso, según consta en la resolución, la investigada reconoció que okupaba un inmueble sin consentimiento del titular de la vivienda, fallecido, y que había formalizado un contrato de arrendamiento con una persona en el que constaba la firma del dueño. Por todo ello, la jueza considera que los hechos pueden ser constitutivos de un delito de falsedad documental y uno leve de usurpación.

Es novedoso que sea la comunidad de propietarios la que inste el procedimiento judicial y, con su resolución, la juez sienta un «precedente importante» para el desalojo de okupas previo al juicio y «suple un vacío legal referido a la legitimación para intentar la acción cautelar de desalojo por parte de una comunidad de propietarios».

«La consideración de la comunidad de propietarios como perjudicada por la ocupación de la vivienda en ausencia de su propietario -en este caso había fallecido-, constituye una novedosa tendencia jurídica que puede extenderse a numerosos supuestos similares en los que se plantea idéntico problema». Desgraciadamente en algunas de nuestras comunidades se da este fenómeno de la okupacion, y los propietarios nos consultan que pueden/podemos hacer, siendo la respuesta habitual, nada, puesto que al no ser propietario de la vivienda, no se tiene legitimación activa para iniciar un procedimiento que acabe en el desahucio de los okupas. En este caso, se abre una pequeña vía para que la comunidad pueda actuar, cuando la vivienda okupada sea propiedad de un fallecido y se considere a la comunidad como perjudicada. Quizá esta calificación de perjudicado pueda considerarse por los tribunales en el futuro ante la inacción de muchas entidades bancarias propietarias de viviendas en nuestras comunidades que suelen tardar muchos meses en tomar medidas ante las quejas y presión de los restantes propietarios, afectados por las molestias que crean algunos de los ocupantes de esas viviendas y eso, siempre y cuando inicien algún tipo de acción, algo que no siempre ocurre.

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