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Nos estamos encontrando con problemas a la hora del pago de un gasto de reparación de telefonillo pese a que, en nuestro protocolo de actuación, cuando se nos da parte, informamos que, sin problema, acude el técnico, pero que si la avería es privativa deberá abonarla el propietario en cuestión y si es comunitaria, el proveedor nos pasa la factura y la abona la comunidad.

De inicio a todo el mundo le parece bien y luego, cuando se le dice que la avería era privativa empiezan los problemas y a no querer hacerse cargo del gasto, aunque la factura será el mero desplazamiento del profesional que emplea un tiempo en ir a ver un problema que en ocasiones es privativo y del que da parte, el propio afectado, y en muchas ocasiones, una vez allí el profesional, indicando que, si el problema es suyo, no desea repararlo. ¿Quién se cree que debe hacerse cargo de ese gasto por el tiempo empleado por el profesional? ¿realmente no se piensa que el tiempo de un profesional, aunque sea bajo el concepto “desplazamiento” no debe pagarse? ¿En qué posición ante el proveedor queda la administracion de fincas si no le paga la factura de un servicio al que le hemos llamado para que acuda indicándole que la avería es privativa? ¿Cree el propietari@ que cuando se le llame por otras averías acudirá?

La cuestión viene porque cuesta hacer entender a los propietari@s que NO TODAS estas reparaciones corren por cuenta de la comunidad.

Debemos conocer que hay dos partes en la instalación del portero electrónico, la comunitaria y la privativa. El límite entre una y otra lo fija el Código Civil en su Artículo 396 en el que se describen los elementos comunes de los edificios, fijando que pertenecen a la comunidad, pero sólo “hasta la entrada al espacio privativo”, es decir, que una vez dentro de la vivienda se consideran elementos privativos.

De este modo, el telefonillo que se encuentra en el interior de los hogares es privativo y corresponde al propietario su mantenimiento, reparación y reposición en caso de ser necesario.

Así pues, la principal cuestión radica únicamente en localizar el punto exacto en que está la avería, sabiendo que si se haya dentro de la vivienda su reparación se asignará al dueño de esta. Si por el contrario la avería se determina en el exterior de la vivienda será la comunidad quien tenga que asumir el gasto.

Para evitar la controversia por la factura del proveedor, recomendamos antes de dar parte al administrador, que verifiquen que no se trata de un tema particular, en primer lugar desde Inmolex podemos consultar a los propietari@s si hay más afectados (síntoma de que si el problema solo lo tiene uno, es posible que no sea comunitario), también puede el afectado dar parte al seguro de la vivienda si se dispone de cobertura (si su seguro determina que es comunitario actuará la comunidad) o avisando a profesional de su confianza que pueda verificar que el problema no es del interior de la vivienda.

Si no se hace así, y se nos solicita la intervención de un profesional por desconocer el punto donde se localiza la avería, deberá entenderse que, si es dentro de la vivienda y por tanto privativa, deberá hacerse cargo de la factura de desplazamiento y/o reparación, el propietari@. La labor de la administracion no ha sido, en este caso, atender un problema de la comunidad, si no haber facilitado con su experiencia y modo de hacer, la solución de un problema a comunero particular, pero que hayamos intervenido a solicitud de un propietari@ no puede ni debe entenderse que es la comunidad quien debe asumir un gasto que no le corresponde.

Los vecinos comparten edificio, instalación y ¿mismo sistema de video portero o puede elegir cada uno un terminal diferente para su vivienda? La tecnología actual lo permite, un vecino puede optar por continuar usando un teléfono para abrir la puerta desde su vivienda, posteriormente y cuando así lo desee, podrá cambiar el terminal y aprovechar las múltiples ventajas de un monitor de video portero (siempre claro, que hayamos pasado de una tecnología analógica de video portero a digital).

También caben sistemas de apertura desde el móvil, que permiten otorgar o no permisos a propietari@s o a residentes ocasionales (viviendas turísticas por ejemplo) o a zonas donde unos propietarios puedan tener acceso y otros no (trasteros, por ejemplo).

Nos plantean en ocasiones quien debe reparar o pintar los barrotes y/o barandilla de un balcon, si el propietario o la comunidad, cuestión problemática porque hay propietarios que alegan que sus balcones están bien porque los mantienen (pintan por ejemplo periódicamente) cuando otros propietarios/vecinos, no lo hacen. Por tanto, lo primero es que habría que delimitar si son elementos comunes o privativos (que pertenecen a cada propietari@).

El art. 396 CC establece una relación amplia y detenida de cuáles son los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad del edificio, recogiendo entre ellos los elementos estructurales como pueden ser:

– Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

Las barandillas pueden ser encuadradas en el concepto de revestimientos exteriores que utiliza el mencionado artículo, por lo que son elementos comunes por naturaleza, salvo que conste lo contrario en el Titulo Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal (estatutos). Nota: Si la Comunidad quisiese que los balcones sean privativos, puede acordarse mediante Junta de propietarios, con la mayoría suficiente -unanimidad- e inscribirlo en el Registro de la propiedad.

Centrado el objeto de la consulta en determinar si los gastos de reparación y/o pintado de las barandillas debe correr a cargo del propietario de cada vivienda donde se halla o de la Comunidad en general dado el carácter común de los elementos en cuestión, compartimos la postura de la sentencia AP Cantabria de 7 de mayo de 1998 en la que se afirma que: “los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada… esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”.

Se trata pues de un tema de mantenimiento que entra de lleno en el art.10.1.a) LPH  de modo es obligación haberlo por la comunidad necesariamente, en todo caso. En la Junta que trata el asunto debe limitarse a aprobar por mayoría el presupuesto que se presente que obligará a todos los vecinos.

¿Qué ocurre si la situación es grave y existe riesgo ya sea para el piso al que pertenecen o para terceras personas? Nuestra recomendación es que sea un informe técnico -arquitecto o arquitecto técnico- quien perite los daños y su gravedad a la vista del mismo la comunidad acuerde su reparación y presupuesto. En caso de que la Junta no aprobase la obra, el president@ de la comunidad puede autorizar la misma en base al Art. 10 de la LPH “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”.

¿Y si el deterioro corresponde a la superficie interior del balcón? La superficie interior pertenece a cada uno de los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 7 leeremos indica las personas propietarias pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios “cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”. El artículo 9, que establece la obligación de respetar las instalaciones generales indica, además, que cada propietario debe “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Podría afirmarse que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad y a esta corresponderá el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento. Por el contrario, la persona que lo utiliza y tiene acceso ha de responsabilizarse del suelo o solado del balcón, que es de su propiedad exclusiva, y de todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas interiores.

Existen, por supuesto, todo tipo de situaciones que pueden resultar problemáticas. Por ejemplo, una comunidad puede considerar que el deterioro de la estructura del balcón ha sido provocado por un grave descuido de la persona propietaria, que lo ha utilizado para soportar demasiado peso (como macetas con mucha tierra y plantas grandes, por ejemplo). También puede ocurrir que el balcón esté cerrado por decisión de quien lo usa pero que el cerramiento no contara con el permiso de la comunidad, en cuyo caso no podrá pedir que ésta se encargue del arreglo de una ventaja, por ejemplo y lógicamente para su resolución habrá que estarse al caso concreto y proceder a su estudio, pero con carácter general podríamos tener en cuenta lo establecido en este cuadro:

Desde Inmolex recomendamos la instalación de esta aplicación para poder gestionar el dia a día de su comunidad de vecinos.