Balcones ¿elemento común o privativo? Su mantenimiento.

Nos plantean en ocasiones quien debe reparar o pintar los barrotes y/o barandilla de un balcon, si el propietario o la comunidad, cuestión problemática porque hay propietarios que alegan que sus balcones están bien porque los mantienen (pintan por ejemplo periódicamente) cuando otros propietarios/vecinos, no lo hacen. Por tanto, lo primero es que habría que delimitar si son elementos comunes o privativos (que pertenecen a cada propietari@).

El art. 396 CC establece una relación amplia y detenida de cuáles son los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad del edificio, recogiendo entre ellos los elementos estructurales como pueden ser:

– Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

Las barandillas pueden ser encuadradas en el concepto de revestimientos exteriores que utiliza el mencionado artículo, por lo que son elementos comunes por naturaleza, salvo que conste lo contrario en el Titulo Constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal (estatutos). Nota: Si la Comunidad quisiese que los balcones sean privativos, puede acordarse mediante Junta de propietarios, con la mayoría suficiente -unanimidad- e inscribirlo en el Registro de la propiedad.

Centrado el objeto de la consulta en determinar si los gastos de reparación y/o pintado de las barandillas debe correr a cargo del propietario de cada vivienda donde se halla o de la Comunidad en general dado el carácter común de los elementos en cuestión, compartimos la postura de la sentencia AP Cantabria de 7 de mayo de 1998 en la que se afirma que: “los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también de del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada… esos cierres forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”.

Se trata pues de un tema de mantenimiento que entra de lleno en el art.10.1.a) LPH  de modo es obligación haberlo por la comunidad necesariamente, en todo caso. En la Junta que trata el asunto debe limitarse a aprobar por mayoría el presupuesto que se presente que obligará a todos los vecinos.

¿Qué ocurre si la situación es grave y existe riesgo ya sea para el piso al que pertenecen o para terceras personas? Nuestra recomendación es que sea un informe técnico -arquitecto o arquitecto técnico- quien perite los daños y su gravedad a la vista del mismo la comunidad acuerde su reparación y presupuesto. En caso de que la Junta no aprobase la obra, el president@ de la comunidad puede autorizar la misma en base al Art. 10 de la LPH “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”.

¿Y si el deterioro corresponde a la superficie interior del balcón? La superficie interior pertenece a cada uno de los propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 7 leeremos indica las personas propietarias pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios “cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”. El artículo 9, que establece la obligación de respetar las instalaciones generales indica, además, que cada propietario debe “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder”.

Podría afirmarse que la estructura física del balcón pertenece a la comunidad y a esta corresponderá el costear las reparaciones, rehabilitaciones y todas aquellas actuaciones necesarias para su perfecto mantenimiento. Por el contrario, la persona que lo utiliza y tiene acceso ha de responsabilizarse del suelo o solado del balcón, que es de su propiedad exclusiva, y de todas las medidas de mantenimiento y pintura de estas zonas interiores.

Existen, por supuesto, todo tipo de situaciones que pueden resultar problemáticas. Por ejemplo, una comunidad puede considerar que el deterioro de la estructura del balcón ha sido provocado por un grave descuido de la persona propietaria, que lo ha utilizado para soportar demasiado peso (como macetas con mucha tierra y plantas grandes, por ejemplo). También puede ocurrir que el balcón esté cerrado por decisión de quien lo usa pero que el cerramiento no contara con el permiso de la comunidad, en cuyo caso no podrá pedir que ésta se encargue del arreglo de una ventaja, por ejemplo y lógicamente para su resolución habrá que estarse al caso concreto y proceder a su estudio, pero con carácter general podríamos tener en cuenta lo establecido en este cuadro:



Comunidad de propietariosPersona propietari@ del piso
Balcones abiertos; barandillas y revestimientos exteriores (norma general).X 
Comunidad que ha decidió en Junta e inscrito en registro que sean elementos privativos. X
Balcones en mal estado por mal uso de los propietarios (demostrable, no que sea mera opinión) X
Balcones cerrados desde origen construcción finca, es decir, estructura exterior que depende del edificio.X 
Balcones cerrados: cristales, cerramiento y suelo del balcón. X
Balcones cerrados por propietari@s sin permiso para su cierre (por negativa de la Junta o por no solicitud a la misma). X
Enrique Medina. Abogado. Administrador de Fincas Colegiado

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