Uno de los mayores problemas que nos encontramos en la administracion de comunidades de propietarios son las molestias, en especial los ruidos, y nos cuenta explicar la diferencia entre molestias COMUNITARIAS y PRIVATIVAS. La distinción es muy importante, mas de lo que parece, porque mientras en las primeras la LPH establece un procedimiento para intentar resolver las mismas, en el segundo caso, el administrador, al no ser una molestia comunitaria, legalmente no puede actuar, confundiéndose muchas veces la labor de mediación que efectuamos para dar aviso al causante con la obligación de tomar medidas para las cuales no estamos facultados (por ejemplo, cuando el President@, que es quien puede firmar la carta de cese, indica que no lo hace porque a el/ella no le molesta y ningun propietario o vecino le ha dicho nada de la presunta molestia en ningun caso.
¿ Como actuamos entonces ante ruidos y/ o molestias vecinales?
En todos los casos:
- CONOCER EL ORIGEN DEL RUIDO: La fuente del mismo puede ser interna (vecinos, locales ubicados en inmuebles, instalaciones propias del edificio, patologías de la edificación) o externa, por ejemplo, de edificios colindantes.
- VIA AMISTOSA: El primer paso, en virtud de las reglas de la vecindad, sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación. En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando.
SI LA MOLESTIA ES CONSIDERADA COMUNITARIA hay que APERCIBIR AL INFRACTOR, del modo que se establece en el art. 7 de la LPH
¿En qué consiste la acción de cesación de actividades molestas?
Como su nombre indica, consiste en obligar al propietario u ocupante a que cese en dicha actividad. Los pasos que han de darse son los siguientes:
– Importante, el President@ de la comunidad, no el administrador por establecerlo así la LPH, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
– Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, entablará contra él procedimiento judicial de cesación (a través del juicio ordinario).
– Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor (burofax de cesación) y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (desde la administracion consideramos que ha de reforzarse la prueba con partes de intervención de la policía en las molestias causadas), el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
– La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Se recuerda que en el procedimiento judicial hay que probar los hechos, por lo que se hace imperativo disponer de partes de intervención de la policía local o medición acústica que acredite la molestia generada.
– Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
SI LA MOLESTIA ES PRIVATIVA,
Recuerde que cabe la denuncia ante el Ayuntamiento si la materia esta regulada en la Ordenanza Municipal correspondiente (acción que también puede realizar la comunidad para molestias comunitarias), el aviso a la policía local para que actúe y pueda probarse la molestia y que cabe la demanda contra el causante en base al derecho a la salud, pero la verdad es que en estos casos, la sentencia no es tan contundente como si es comunitaria, porque no se va a poder rescindir ni un contrato de arrendamiento ni esta contemplado prohibir el uso de su vivienda a un propietario molesto si no es la comunidad la que ha iniciado las acciones judiciales contempladas en la LPH que hemos explicado.
Enrique Medina. Abogado. Administrador de fincas Colegiado